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许多人说，这次的减税政策又不及预期。

先来看一眼减税政策具体内容：

契税优惠：140㎡以下，契税降至1%，适用于首套二套；140㎡以上，首套契税1.5%，二套2%。

取消普宅和非普宅标准，且增值税5改2。

对此，大家都提出三点不及预期。

——此次政策的思路是减税，而非免税，力度上不及预期；

——契税主要满足了90-139㎡的购房群体，政策惠及人群还不够大；

——增值税5改2，这丫的不是去年的事儿了吗？怎么又昨日重现了。

注意，这里还有个小tips——

为让更多的纳税人享受到政策红利，对于2024年12月1日后个人购买住房申报缴纳契税的，以及2024年12月1日前购买住房但于2024年12月1日后申报缴纳契税的，符合新发布公告执行。

啥意思呢？

属于一个政策回溯。

今年买房了还没办证申报契税的，12月1日后再申报也能享受到这波政策红利。

有人又有意见了：这样的幸运儿又有几个？

放眼望去，全是申报完契税的倒霉蛋呐。

这一出政策回溯纯属回溯了个寂寞。

这里，我觉得有必要解释两点。

其一，咱们的政策向来就讲究个循序渐进。

与房子紧密相关的税就那么几个，相关制度也就那么几样。

你一下全给人家放松完了，下一波再怎么整？

其二，有没有可能这次的减税政策，就不是奔着你来的？

特别是取消普宅和普宅标准，且增值税5改2。

这措施可能对你所在的城市没什么影响，但在有的城市却是整个市场都喜闻乐见的好事。

比如，

一线城市。

让你们见识见识什么叫量身打造。

这轮减税政策，大家更关注首套房140 ㎡以下契税从1.5%减至1%。

确实，

首套房、140 ㎡以下两个条件涵盖了大多数买房人，这条政策与大众最紧密相关。

但，

这条政策只是个烟雾弹。

依我看，后面的部分才是重点！

二套140 ㎡以下契税也是1%，以上则是2%。

回顾一下过去二套的契税政策，大家只需要记住一个关键点，你就能明白这轮政策的深意了。

城与城之间，二套契税的灵活性很大。

——绝大多数城市二套契税为2%。

——一线城市，二套契税则为3%。

当许多人尝到了契税由过去的1.5%减至1%，这0.5%的红利时，

一线城市的朋友最多尝到了由3%减至1%的红利。

足足2%。

相比大多数人，他们获得了4倍红利。

所以，

这轮减税政策的最大红利在哪里？

一线城市！

再来，

取消普宅和非普宅标准，且增值税5改2。

这条政策释放的红利更不加掩饰。

目前，还有哪些城市存在普宅非普宅的标准。

一线城市！

甚至北京上海早就发声过要取消此类标准，仅有深圳没有表态。

将来，普宅非普宅标准则会全面取消。

而普宅非普宅最重要的区别就是5%的增值税满5免征还是满2免征。

这……

今年年初，杭州增值税5改2；

前年，南京、成都增值税5改2；

所以，

把「取消普宅和非普宅标准，且增值税5改2」这条政策翻译翻译——

一线城市增值税5改2。

得了，这红利又完完全全落在一线城市头上了。

讲完这些，减税这笔省钱的帐就能算明白了。

对于大多数朋友，哪怕你手持二线城市四五百万的标的，享受到的优惠也不过是0.5%，大约一两万的样子，说多不多说少不少。

对于一线城市的朋友，最高能叠加到7%的减税。

一套一千万的房子，能省个70万，直接省出了普通人半辈子的积蓄。

视角转换到一线市场前线，我们重点只提两个关键词——

成交量继续放量。

11月9日，上海单日成交破1219套，创年内第三高；

11月前10日，深圳新房认购量达4314套，环比涨了34%。

成交价开涨。

根据中指数据， 北上广深天津武汉杭州南京成都重庆十城，10月份9座城市新建商品房价格指数环比均在上涨。

量价齐涨的一线市场，再遇上来势汹汹的减税政策会是什么情况？

自然是烈火烹油。

接着奏乐接着舞。

关于这波减税政策量身打造的小心思，还没被挖完。

前面，咱们已经讲了减税政策主要在为驱动一线市场发力。

接下来，再次细品政策的这两点。

契税优惠：140㎡以下，契税降至1%，适用于首套二套；

取消普宅和非普宅标准。

咱们一条一条拆解。

关于契税，

原来是90㎡以内，契税为1%，以上契税则为1.5%。

现在把门槛提高到了140㎡。

90²与140㎡，这两个面积段相当有说法。

过去，

市场最流行的户型有两种，89㎡三房与139㎡四房。

89㎡三房，就是原有政策下，开发商操作拉满的产物。

一方面是7090政策要求的影响，

另一方面则是受限于契税——

面积再大1㎡，可就要多收税了。

由此，89㎡三房的优缺点都很明显——

性价比高但有些逼仄。

如今，

7090政策取消，契税门槛拔高到了140㎡，市场上可能要出现面积尺度感更大更好的三房了——

这是在赶着刚需往改善的路上走。

139㎡四房也是一个逻辑。

139㎡四房在市场上属于比较完美的存在，尺度感适中，并且面积可控，让房子的总价不至于那么高不可攀。

这样的户型，大受市场欢迎。

如今再叠加契税减税的优势，只能送它们三个字：

赢麻了。

未来，市场上的139㎡四房会更受追捧，此类产品也会越来越多——

这是在改善的道路上越走越远了。

再看取消普宅与非普宅标准。

根据过往政策，

普宅建造销售增值率小于20%，免征土地增值税；

非普宅则要全额缴纳土地增值税。

如今，取消普宅与非普宅标准后，全都统一成了销售增值率小于20%免征土地增值税。

妥妥地在给房企开发改善产品减负。

此外，抛开市场接受度来说，开发商其实很乐意做改善产品。

以车位配比为例子，

小户型越多，单盘套数越多，需要的车位也越多。

地下车库多挖一层那可老费钱了。

同时，小户型刚需客户对车位的需求也不够旺盛。

反观改善产品，需要的车位少了，有车位需求的客户却更多。

考虑到车位建筑成本以及去化效果的话，开发商更愿意做改善产品。

所以，这波减税政策另一个对市场的影响我们也明白了——

引导购房需求往改善方向走；

引导房企开发改善商品；

此次的减税政策，

不仅仅把红利投给了一线市场，还在加速驱动改善市场。

今后的市场，绕不开“一线”、“改善”这两个关键词。

通过本轮的减税政策，我们几乎摸准了今后的走向。

一、政策着力点围绕一线展开。

9月底政策组合拳后，反应最强烈的市场就是一线市场。

此次的一线市场仍在成交量放量、房价“止跌回稳”，显然政策的效用仍在持续。

原因在于，

相比于其它城市在政策层面的“弹尽粮绝”，一线市场还有政策发力空间。

此次减税政策已经证明这点，

同样的政策调整下，一线城市却能够接到最多的政策红利。

我们完全不用怀疑，在这轮减税政策之后，

一线市场的成交会进一步与其它城市拉开差距，尤其是二套住宅、改善住宅的成交。

二、改善市场加速成型。

过去，我们总说只有改善市场才有未来。

为啥这么说？

因为市场一有变化，改善、豪宅往往率先起反应。

豪一点的，如上海翠湖二期，前些天成交单价已经站到了23万，去年这价格还在20万以内……

相对普通一些，如杭州新交付的亚运村，前阵子还在甩卖出货，这轮政策之后，许多成交房源的价格又涨回去了……

本质上，就是改善购房群体抗风险能力强，手里有存款，一旦遇到政策节点，便会毫不犹豫冲入市场。

反观刚需市场，

绝大多数城市中，刚需供应太多，还有各类的配售型配租型的保障房、公租房，所以未来的刚需市场竞争相当激烈。

于是，

刚需与改善产品之间的差距越来越大。

而在这轮减税政策之后，市场上的供应结构将更偏向改善产品。

不论是是刚需，还是刚需向改善过渡的路，都越来越难走。

这么看来，

将来买房的机会似乎不多了。

嗯……

未来要怎么买房，大概只有这么一条路可以走：

优先考虑头部城市，尤其是一线城市。

其次才是考虑自己有没有能力改善。

截至目前，这条路确实越来越拥挤了。

现在的一线市场，完全可以用五个字形容：

一天一个样。

此次减税政策之后，市场成交很快又会出现新变化。从结构上而言，大户型、二套改善的成交会增加；从价格出发，买卖方双方就减税后成交价博弈也即将展开……